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蛋壳倒下,自如“割肉”止损,长租公寓还有救吗?| 钛媒体特写

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钛媒体 2020-12-05 13:25 抢发第一评

谁都没料到,赴美上市不到一年、坐拥40多万套房源、行业排名第二蛋壳公寓,真的与“蛋壳”一样,不堪一击。

11月20日,连续去蛋壳公寓杭州分公司门口等了两次后,杭州房东张强终于抢到了属于自己的号子。不过,直到11月23日,他才等到了到蛋壳杭州分公司楼上解约的机会。

但在跟蛋壳的相关人员对接后,张强发现,解约没有那么简单。

“里面的人对我说,需要我们跟租客先协商”。蛋壳的工作人员对张强承诺,解约在15个工作日内会完成,但解约的前提是租客都解约完成。

“假如有租客不愿意解约怎么办?”面对张强的质疑,对方没有直接回应,只是不断的强调会有专人联系他。

根据蛋壳杭州分公司门口张贴的通知,蛋壳一天只固定接待150名房东与300名租客。与很多人相比,张强从拿号到解约接待的过程堪称顺利。
蛋壳杭州分公司门口张贴的通知

蛋壳杭州分公司门口张贴的通知

“上周最多的时候一天有一两千人。”已经多次来现场维权的李建告诉钛媒体APP,自己由于时间原因,每次都没有赶上放号,当11月23日一早赶到蛋壳杭州分公司门店时发现,蛋壳的工作人员已经把整整一周的号发完了。

在蛋壳杭州分公司门口,房东的诉求比较明确——退租,但房客更加无助,不仅因为蛋壳的爆雷而损失掉大笔租金,很可能因为房东的驱赶而丧失掉在这个新一线城市的立足点。

蛋壳爆雷会波及多少人、多少企业,现在还是个未知数。但长租公寓行业已经成为人人喊打的“过街老鼠”,其商业模式也遭到了前所未有的质疑。

经过钛媒体APP连日来的走访,以及在多个房东、租客维权群的调查,蛋壳公寓的失败已成定局。然而房东与房客,这对看似原本应该同仇敌忾的受害者,却因为蛋壳方面的缺位关系越来越紧张,仍然被死死的困在“蛋壳”的局中。

除了蛋壳公寓,继青客公寓、巢客公寓、友客公寓等多家平台爆雷后,上个月“城城找房”也被曝拖欠海口、西安、长沙等多地的房东租金。很多租客原本已支付了一年的租金,却不得不面临被房东驱赶、房财两空的境地。而作为头部企业的蛋壳也深陷爆雷传言,并于11月4日被列为被执行人。

由于爆雷的大部分长租公寓品牌多为重资产运营商,其利用“高进低出”、“长收短付”等金融手段做杠杆、撬动房源增长的做法,被外界所深恶痛绝。

更严重的是,今年的爆雷潮让长租公寓行业遭遇了空前的信用危机。而近两年的爆雷潮也宣告了“高进低出”“长收短付”模式的终结,也从侧面反映了许多重资产公寓运营商的困境。

长租公寓处于爆雷边缘时,房东比租客感知更快

曾经,青客公寓、蛋壳公寓的赴美上市让行业许多玩家都激动的以为,长租公寓的春天终于来了。

但许多像张强一样的房东,他们并没有主动通过招股书去了解蛋壳真实的经营数据。“能够去美国上市说明他们还挺有实力的。”

事实上,蛋壳上市带给所有人的喜悦并没有维持多久。一场疫情重创了长租公寓行业,率先倒下的是青客公寓。

从今年2月开始,上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金,面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的窘境。此外,青客公寓也被曝出存在退房无人受理;要求房东减免房租,却未对租客减免房租等问题。不仅如此,青客公寓运营主体上海青客设备租赁有限公司的执行董事、法人、实际控制人等已被法院发布限制消费令。

最终,建设银行旗下长租公寓平台建融家园接手了青客公寓在杭州数千间房源。

但其他的公寓品牌的日子也不好过。彼时,自如、蛋壳等头部品牌在部分城市和地区向房东请求降租。

杭州潮鸣街道的周阿姨是为数不多同意减租的房东,她认为之前蛋壳的租金打的都比较及时,服务也不错,自己降点租金能帮蛋壳挺过疫情,之后又可以恢复原来的租金。

可惜的是,她没能等到那天的到来。今年10月底,周阿姨发现蛋壳的第四季度租金没有如期而至,联想到今年8月份杭州多起长租公寓爆雷事件,她意识到蛋壳也处在了爆雷的边缘。

11月19日杭州潮鸣街道发给李阿姨的通知

11月19日杭州潮鸣街道发给李阿姨的通知

事实上,当长租公寓处于爆雷边缘时,房东往往比租客感知的更快。

9月初杭州出现暴雷潮时,蛋壳杭州的租客王楠曾经询问过管家蛋壳的情况,管家的保证让她放心的支付了下一季度的租金。但到了11月初,王楠收到了房东的电话,并被告知蛋壳可能要跑路,而房东正在与蛋壳寻求解约。
蛋壳公寓官方微博对于跑路、暴雷的回应

蛋壳公寓官方微博对于跑路、暴雷的回应

“原本以为蛋壳不会爆雷,只是暂时性的经营困难。”尽管蛋壳官微发文称没有跑路,没有破产,但王楠还是慌了。

11月16日至今,钛媒体APP曾多次前往位于杭州市建国北路43-1的杭州分公司所在地,发现由于蛋壳杭州分公司早早就拆除了招牌,加上附近道路施工遮挡,不少房东房客都是经过多方打听才找到正门。即便如此,蛋壳杭州分公司的门口每天都有数百位被拖欠租金的房东与租客前来维权。

事实上,不光是杭州,蛋壳在北京、成都、深圳等国内主要城市的业务都出现了类似的情况。

尽管蛋壳公寓在资本的助推下近几年发展迅猛,但其扩张模式与市场中之前爆雷的分散式长租公寓并无二致。由于长期以来坚持“高进低出”“长收短付”等金融手段做杠杆、撬动房源增长等做法,导致资金链极度紧张。

最终,由于疫情、融资渠道有限、团队管理问题众多等原因,即便已经是行业第二,蛋壳还是不可避免的走入了深渊。

不过,钛媒体APP在实地走访过程中与多名租客、房东交流后发现,最难的不是蛋壳爆雷,而是爆雷之后的解约。

“跟蛋壳解约,比摇号中签都难”

“我真的没想到,跟蛋壳解约比我自己去摇号中签都难”。11月30日,一大早就去排队的李建终于拿到了自己的号,但现场工作人员告诉他,要想咨询解约的相关事宜,他只能等到周五。

钛媒体APP从李建处得知,蛋壳刚爆雷的时候,房东申请解约的流程很快,基本上当天拿号当天处理。但最近,即便拿到号,有解约退租需求的房东与房客都需要等几天。

即便是一周前就启动解约的张强,解约之路也异常艰难。他告诉钛媒体APP,按照蛋壳提供的方案,与蛋壳解约需要5个步骤。

首先,房东申请解约的前提是蛋壳的应付款超过15个工作日没有到账。如果没有到账,那么蛋壳会向租客推送无责退租申请链接,为租客退还押金和多缴纳的费用。

当房内所有租客办理好租金贷、解约等事宜后终止合同,业主才可以解约。
房东提供的解约流程表

房东提供的解约流程表

值得注意的是,解约过程中需要蛋壳解约专员介入。但在一个蛋壳维权群里钛媒体APP了解到,目前绝大部分房东与租客都已经联系不上管家。

据张强透露,到了11月30日,蛋壳也没有按照约定委派管家来推动解约,而此前对接的管家也离职了。

而由于蛋壳在解约环节的缺位,使得原本应该同仇敌忾向蛋壳追责维权的房东与租客,产生了矛盾,目前北京、深圳、成都等地已经发生多起房东驱赶租客的纠纷。

“原本是蛋壳不诚信,骗房东与租客。由于他们的消失,让外界把道德的责难加在了房东身上。”李建对钛媒体APP表示,在与租客沟通退租时,租客配合的意愿不是很高。

据李建透露,他的租客中间要么就是刚申请了租金贷,要么就是把租金缴纳到了明年9月。这些租客担心现在就答应解约,自己申请的租金贷会影响到征信,加上短期内很难找到心仪的房子,李建的租客还是要等最终的处理结果出台以后再搬离。

尽管与李建同在维权群的不少房东讨论赶走租客的方式,也看了不少北京、深圳、成都房东强行驱赶租客导致冲突的视频,不过付诸行动的并不多。“在蛋壳杭州分公司门口,警察对着房东、租客说过不许驱赶租客,如果有租客可以报警”。

事实上,大部分房东不仅要面临道德上的压力,为了尽快与蛋壳解约,许多房东要么主动与租客协同,要么不计成本的尽量在合法的范围内督促租客解约。

“我的房东还算是好说话的”,王楠告诉钛媒体APP,由于同屋的几个租客缴纳的租金贷很快就要到期,房东承诺租客可以继续住但需要按天交租金,如果租客还愿意与房东续租,房东愿意为租客的租金贷承担一部分损失。不过,王楠告诉钛媒体APP,由于现在联系不到管家,即便房东、租客都同意解约,他们与蛋壳的合同还是无法解除。

杭州一名蛋壳管家向房东、租客收取解约的辛苦费、咨询费

杭州一名蛋壳管家向房东、租客收取解约的辛苦费、咨询费

钛媒体APP在一个蛋壳维权群中发现,由于蛋壳杭州分公司旗下的绝大部分管家都已经离职,一些还在职的蛋壳管家正坐地起价,以辛苦费、服务等理由向租客、房东收费。

时至今日,绝大部分房东与租客都在等待最终解决方案的出台。但蛋壳屡屡食言,同时将解约的烂摊子完全扔给了房东与租客,并寄希望于行业其他玩家的接盘。这无疑会激化矛盾,让长租公寓成为“过街老鼠”。

自如也要“割肉”止损

尽管蛋壳暴雷的解决方案尚未出台,但其他玩家的日子也不好过。

目前,有不少北京租客向钛媒体APP反映,自如开始主动跟房东解约,而这些房东的物业主要是以隔断房为主。

“我刚交了一个季度的房租。”租客林安告诉钛媒体APP,由于隔断被拆,即使是原本2022年才要到期的房源,自如也选择主动与房东解约。尽管自如向林安等租客承诺会把房租、服务费退还,还会补偿一个月的租金。但由于蛋壳爆雷的事影响太大,林安还是有点惴惴不安。

林安告诉钛媒体APP,对于房东,自如最初的方案是赔偿两个月租金,把家具清算给房东,但还需要支付房屋内的装修成本折旧费用。如此一来,林安的房东算了下,自如赔偿的租金并不能抵扣装修款。“我的房东打算起诉”。

林安从管家处得知,自如在北京解约的房东占比不小。“光他一个人近期就处理了几千位房东。”

事实上,近日就有多家媒体报道,有不少业主前往自如北京总部,就合同解约事件要求赔偿。自如方面对此表示,“所有遭受解约影响的租客都会友好协商,对于符合合同支持的业主,将会赔付违约金。” 

对此,自如方面回应钛媒体APP称,对于解约的业主,自如将根据合同约定,赔偿业主两个月房租,终止合作关系。合同条款中涉及的装修成本折旧费用,如果金额高于两个月房租,按最高两个月房租进行结算。迄今为止,尚未发生业主需向自如支付费用的案例。此外,对于个别业主提出赔偿4-6个月租金以终止合作的要求,由于缺乏合同条款的支持,自如很遗憾无法满足其要求,希望得到业主的理解。

很显然,由于疫情等多方面因素的影响,长租公寓市场已经出现了委托价格与租赁价格严重倒挂的现象。加上近期蛋壳爆雷为行业所带来的挤兑风险,使得自如选择在此时主动与房东解约,其及时止损的意图在明显不过。

长期以来,以隔断房为代表的“N+1”甚至“N+N”,是绝大部分分散式公寓品牌的选择。这样的模式下,品牌方可以提高房屋供给降低空置率,并且减缓资金链压力。

但现实情况是,虽然监管部门近两年对隔断房的监管日趋严格。据《财经》报道,政府曾询问自如等机构接盘蛋壳意向时,自如曾提出能否开放“N+1”的租房操作,最终这一提议被拒绝。

毫无疑问,在现阶段,尤其是在行业大面积暴雷的前提下,N+1短期内不会受到政策的支持,监管的口子也会越收越紧,让长租公寓未来更加艰难。

一地鸡毛的长租公寓,还有未来么?

不得不承认,行业排名第二的蛋壳公寓倒下,也昭示着过去几年分散式长租公寓模式的失败。

其实从发达的美日市场来看,按道理,公寓天然具有良好的且其他股权类、债券类金融产品都不具备的金融属性:

  • 公寓是刚性需求
  • 拥有稳定的现金流回报
  • 更重要的是标准化程度低、市场潜力足够大。
  • 公寓底层资产权利清晰
  • 长期来看,中国的城市化进程会推动租售比的变化,租金也会长期看涨

的确,我们能够看到过去几年,国内的长租公寓市场的确离不开金融杠杆支撑。但为什么这些玩家明知监管部门对消费贷、P2P等金融业态严厉打击会引发极高的系统性风险,依旧选择拥抱这些高杠杆金融产品?

必须指出的是,对比美日,以蛋壳、自如等中国公寓企业的包租业务模式,介于“重型”持有运营和“轻型”托管之间。这导致中国公寓企业既不能像日本一样由业主承担装修配置成本,也无法像美国一样持有产权并通过金融工具降低融资成本、增强房产流动性,从而获取增值收益。

于是,在中国“不重不轻”的模式下,公寓运营商向业主支付租金获得一段时期的使用权,但无法享受资产价格上涨的红利,还需要分散式长租公寓运营商必须通过规模效应来对冲成本。大量资金支出和前期现金流压力迫使公寓运营商寻求高成本的融资渠道,严重挤压本已微薄的盈利空间。

更不幸的是,过去几年间,资本市场对长租公寓的要求仍然是追求规模,而非追求利润。

蛋壳上市之初,面对媒体谈起蛋壳公寓时,愉悦资本创始人刘二海强调最多的就是“快”。“2017年,蛋壳在管房屋应该只有8000间,2019年Q3公布是40多万间,两年半实现这样的增速还是非常快的,比我想的肯定快。”

但蛋壳快速发展的同时也存在着巨额亏损。根据蛋壳上市前披露的财务数据,2017-2019年,蛋壳公寓净亏损三年连增至34.4亿元。

作为投资人刘二海不会看不到这些财务数据,但他还坚持认为蛋壳公寓与当时的瑞幸咖啡一样拥有光明的未来。谁都没想到,时过境迁,都在美国IPO的这两家公司成为今年丑闻最多的企业。

那么,长租公寓的未来在哪呢?此前,钛媒体APP就长租公寓存在的问题有过多次讨论。

由于目前市场中的长租公寓大多采用“中国式包租”,公寓企业租金、装修等不可变成本主导的成本结构决定了现有的包租公式下,规模经济无法成立。事实上,除了高额的租金成本与装修费用,公寓企业还需要承担较高的资金成本、税收。

当公寓企业选择“高收低出”的扩张方式,不仅没有规模效应,还会变成“规模不经济”的后果。

因此,要改变中国公寓企业的现状,在短期内无法快速提升综合管理能力与运营效率的前提下,未来中国公寓企业很可能走向两个极端。

一种可能是,参考美日市场,公寓企业可以改变以往的包租模式,而更多的转变成物业托管公司。如此一来,房屋管理方,虽然不再赚取业主与租客的租金差,但不需要在承担空置期风险与高昂的装修费用。而是从租金中抽取服务费,业主获得租金上涨的收益并承担空置损失。

钛媒体曾在此前的评论文章中提到类似的轻资产运营模式。这样的模式下,品牌方不仅可以盘活存量,还能构建一套与业主共担风险、共享超额收益分成的模式。

另一种可能是,随着日后土地、金融政策的成熟,更多的公寓企业可以持有公寓产权。这样,在房地产上行周期内,持有物业可以带来资产溢价,进而拥有更多的融资入到与更低的融资成本。此外,还可以从源头把控装修、空置期等固定成本。

还是那句老话,虽然长租公寓已经身处至暗时刻,但在监管日益完善之后,金融手段不应该被视作洪水猛兽,更应该合理引导。如果行业能够痛定思痛,安心追求利润、提高运营服务水平、积极转型,如今沦为过街老鼠的长租公寓也会迎来真正的春天。

(本文首发钛媒体 APP,作者 | 高梦阳,编辑 | 天鹏)

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